恒大的钱都去哪了？

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恒大的钱都去哪了？ - 安夏啦的回答 - 知乎
https://www.zhihu.com/question/473251385/answer/2668484793


很多人都没搞明白房地产商赚的到底是什么钱。

自然就想不明白，为什么好好的企业它会说崩就崩，说没钱就没钱。

你以为房地产商只是地皮的加工商？

很多人把土地与房子，形容成面粉与面包的关系。

那咱就借着这个比喻往下说。

1、我2块钱一斤，买来100斤面粉，花费200元。
然后一顿操作下来做成面包，期间其它的配料费用花了100元。
最后做成的面包，一共卖了400块。
400-200-100=100
因此毛利润100元，还不包括水电煤气物业房租。
这叫做赚辛苦钱，我就是个面粉加工商罢了。

2、我面包做到一半，市场上面包涨价了。

最后等我的面包出炉的时候卖了1000块钱。

这时候你还会觉得我赚的是辛苦钱么？？？


很多房企成天嚷嚷着利润率低。

“你看！现在本区域拿地价都一万一平！花几千块钱一平的建筑成本建好，最后才卖一万五！这还不算营销成本，融资成本。算下来我净利润才几个点而已！我特么太难了！”

但它们从不会告诉你，它们08年1000块钱一平拿的地，18年开盘的时候也跟着卖了一万多一平，这利润赚的做梦都在笑哦。

房地产企业真正的利润大头从来都不在于赚“把地皮加工成楼房”的那道加工费。

它们赚的是楼市上涨的红利！赚的是囤地皮的钱！

我08年参考当时4000块钱的商品房均价拍了块地，慢慢开发。算好了按照这个行情，一平能赚个几百块。
结果等我10年一期开卖的时候，房价变成了5000多！我利润凭空翻了几倍！
等15年这个项目最后一期封顶的时候，房价涨到了12000一平啦！

你猜我赚了多少钱？？？

过去的20年，房价一直在涨，让房地产这个行业彻底的变了味儿。

在这个游戏里，囤地囤的越多，囤的越久，最后赚的就越多！

自己钱不够就加杠杆！

反正房价一直在涨，不要怕，豁出去干就完事了！

银行贷款、企业债券、美元贷、甚至民间借贷，甭管利息多高，都借回来买地就完事了！！！

只要咬牙撑一撑，等房价一涨，啥问题都解决了！！！

偏偏房价还真就一路上行。

于是越是胆肥的，杠杆加的狠的，到头来赚的越多，越是春风得意。

当然现在死的也最惨。

恒大之类的企业暴雷，表面看起来是由于断贷造成的资金链断裂。
本质原因是房价开始横盘甚至下跌，导致资本市场对其缺乏信心所致。

不然的话，你让房价涨起来试试？
哪怕银行由于政策限制无法给它们提供资金，市面上也会有大量的其他机构抢着给房企注资。

目前暴雷的房企，有一个算一个，都是高周转高负债。

都是在用别人的钱，天量囤地，赌房价上涨。
说到底就是贪。

它要是真老老实实买地造房子，赚那十个八个点的辛苦钱，何至于捅出这么大的窟窿各种暴雷？

它们打一开始就是奔着囤地等房价上涨赚暴利去的。

为了这份暴利，它们无视了任何的风险。

拼了命的融资、举债、加杠杆。

没成想，现在楼市寒冬来了…

这游戏玩不下去了，暴雷了。